非改租，随着相关利好政策的不断发布，已经成为住房租赁市场中多渠道增加供给的重要方式之一，在如今大城市逐渐进入存量时代的背景下受到了更多的关注。
但相较于新建租赁住房，一些“非改租”项目往往受限于物业条件和企业改造能力的影响，难以满足住户追求品质生活的需求。“非改租”的道路应该走向何方?
最近，广州海珠区的一个项目引起了笔者的注意——建方寓·东晓南地铁站店，它在近日刚刚获得由广州市海珠区住房和建设局核发的“广州市海珠区非住宅存量用房改造租赁住房”项目认定书，是海珠区第一个获批的非改租项目，也是广州目前规模最大的一个，体量超过1万㎡。
顶层设计打通“非改租”任督二脉
“非改租”严格来说并不是什么新事物，早在8、9年前就已经在深圳等地零星出现“工改租”;而“商改租”在2016年国家启动租售并举的国办发39号文里面就已经被提出了。
但总体来说，地方政府之前对于“非改租”还是持谨慎的态度，最大的原因可能是怕扰乱了固有的土地性质体系。
然而，近年来结构性失衡导致几乎所有的城市都存在商办、产业用地供应过剩的情况，出现资产“空心化”、空置率偏高的问题。另一方面，持续的城镇化进程令流动人口规模不断扩大，大城市租房需求日益增长，住房矛盾日益突出。
“非改租”的推动则将两者的矛盾和需求进行了有效的对接。广州在2017年7月率先提出“商改租”：允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
随后，北京、深圳、厦门、南京、青岛等各大城市纷纷出台“商改租”、“非改租”政策，允许将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅物业改建成租赁住房，既能缓解城市住房问题，又能促进存量资产盘活。
广州作为最早允许“商改租”的城市，其各种配套政策和监管措施也一直走在全国前列，比如前文提到的为建方寓·东晓南地铁站店颁发“非住宅存量用房改造租赁住房”项目认定书。
事实上，这已经是建方长租第二个官方认定的“非改租”项目了，位于广州荔湾区的建方寓·杉木栏店在去年6月获得认定书之后，已于去年9月开业，目前出租率达99%。
而对于建方长租来说，获得政府颁发的认定书既是一种监管，也是一种认可。
“非改租”要有城市核心资源加持
为什么很多人都觉得大城市租房难?其中的一大原因就是供需错配问题。根据58同城和安居客发布的《2022春节返城租房调查报告》显示，租房时租客对于房源周边的交通情况及房源所处的地理位置最看重，选择这两项的租客占比分别为 62.7%及 60.2%。
但商业、产业聚集区和交通枢纽等租赁需求旺盛区域的房源供应严重不足，更不用说最抢手的小户型房源。而仔细查看“非改租”相关政策的时候会发现，很多城市对于“非改租”的选址都有交通便捷、生产生活便利等等要求。
而没有城市核心资源加持的存量资产，甚至都没有改造的必要!
因此，优质的“非改租”不仅能够增加租赁房源供给，而且还能在供应结构上起到正向调节作用。
建方寓·东晓南地铁站店是广州市“非改租”的标杆性项目，位于东晓南商圈，临近东晓南地铁站和石溪地铁站，有二号线、十号线和广佛线三地铁覆盖，能够满足通勤一族对交通的需求。
建方寓·东晓南地铁店区位图
另一方面，这个项目临近纺织城，生活便利，再加上周边海珠新都荟广场、华润万家、盒马鲜生等丰富的商业配套，居住氛围极佳。可以说，这个老城区位置所具备的核心城市资源尽入囊中。
建方长租在荔湾区打造的另一个“非改租”项目亦是如此。建方寓·杉木栏店位于杉木栏路151号，距离地铁6、8号线文化公园站只有300米左右，距离1号线黄沙地铁站约750米，地理位置优越。
值得一提的是，杉木栏店创新了“政策性租赁住房贷款+国企闲置物业盘活+住房租赁”的新模式，解决了“旧有存量物业盘活”与“企业员工居住”两大难题。这个项目物业首层原为银行网点，二层及以上楼层为国有企业员工宿舍，如今改造后已吸引附近金融街的众多年轻精英人才入住。
“非改租”需要长租企业专业化能力注入
解决了政策问题，解决了选址问题，剩下的就是如何解决“非改租”项目自身物业条件所带来的限制。通过“非改租”增加市场供应的同时，确保“非改租”的合规性、舒适性、私密性，保障新市民、青年人的“高品质”居住需求，显得更为重要。
从改造前的合法性权属评估与空间功能的合理性规划，到改造各阶段的安全施工，到后面的验收环节，再到最后的持续运营，都需要专业化企业的能力注入。
建方寓·东晓南地铁店实景照片
如今的建方寓·东晓南地铁站店，充满文艺设计的大厅、窗明几净的房间、宽敞阔绰的阳台，无论从装修风格、空间布局，还是人性化细节设计等方面，这家公寓都让人眼前一亮。再加上长租公寓企业所擅长的管家服务和社群活动，为城市的奋斗者们营造一个舒适美好的租住生活。
而另一个项目——荔湾区的杉木栏店，同样展现了建方长租在“非改租”上卓越的改造能力。这栋楼是由建设银行广东省分行在1992年自主申报建设的，自1995年完工后开始就成为了一代又一代建行人的宿舍楼。
建方寓·杉木栏店改造前
建方寓·杉木栏店改造后
其中一楼是商业性质产权，原先是建设银行的网点，如今被建方长租改造成一个超过800㎡的配套大公区，这在行业内非常少见。
杉木栏店公区图集
这个大空间里面容纳了会议室、半开放阅读区、半开放洽谈室，甚至打造了一个阅读+创业孵化路演区，多方位支持创业青年孵化创新项目。还囊括了娱乐休闲区、健身房、共享厨房、共享水吧、公共晾晒区等丰富的生活社交空间。
除此之外，这个大公区还打造了一个荔湾区图书馆的分馆点，开放给街道市民及租客，使用率极高。
在运营方面，建方长租会定期开展相应的社群活动，如与社会公益组织共同举办金融知识进万家、防诈骗安全知识讲座、点亮微心愿等志愿公益类活动;与荔湾区图书馆共同举办读书周、文化月以及书香分享会;党史学习教育、综合素质教育等读书分享会;电影品鉴会、青年运动会等等，为租住青年打造集生活学习、工作成长于一体的平台。
建方长租自2017年成立以来，不断创新突破，在集中式和分散式公寓上均有布局，累计管理规模超过2万间套。近年来，建方长租积极响应国家号召，参与“保障性租赁住房”的市场化供给。
2022年2月，建方长租的专业定制项目中山佳能A栋工业宿舍区，获中山首批保障性租赁住房项目认定;2022年3月，建方寓·佛山怡海路店获得佛山市南海区的“保障性租赁住房”项目认定书，成为佛山市第一宗批准的保障性租赁住房项目。
从常规长租公寓项目，到“非改租”，再到保障性租赁住房领域的成功探索实践，建方长租的专业化能力已经获得充分的验证，赋能到每一个住房租赁项目中，充分发挥引领示范作用，解决新市民、新青年的住房问题，将是其未来的使命。
结语
城市进入存量时代，“非改租”将在住房租赁领域发挥愈加重要的作用，而像建方长租这样的专业化企业身处其中，可充分发挥自身优势，为越来越多的城市更新项目、存量改造项目提供改造和运营赋能，建设更多优秀的标杆项目。同时，为满足更多人美好居住生活需求承担更多的责任，作出更大的贡献。
